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¿Cómo calcular más que fácil el precio justo de tu casa?

No hay una fórmula secreta para conocer el precio exacto de una propiedad o bien inmueble más cuando en un mercado liberado es el juego de la oferta y la demanda, según la zona, el tipo de propiedad, su estado de conversación y un largo etcétera lo que marca notables diferencias del precio de tu casa con el precio de la casa de al lado.

Sin embargo los profesionales del sector inmobiliario pareciera que hacemos magia, calculamos precios de una forma más que fácil, y esto es así porque tenemos algunas herramientas que nos acercan al precio exacto de manera muy precisa en el que obtienes la mejor rentabilidad por un lado evitando la pérdida económica y, además, no te ubicas por encima de tu competencia (otras propiedades similares) por lo que facilitas su venta.

El cálculo de la rentabilidad bruta por alquiler

Supongamos que quieres establecer un precio Xp y sabes que si alquilas tu casa obtendrás al año un precio Ya. Ahora calcula el siguiente ratio: Ya / Xp * 100 = Rb%. Ahora busca el último dato publicado por el Banco de España sobre la rentabilidad bruta interanual para el último año conocido (del 4,0% en 2018). Si tu % es superior significa que obtendrías una rentabilidad superior a la media y que el precio al que quieres vender la propiedad es muy competitivo.

El ratio de ganancias en el precio o price earnings ratio (PER)

Realiza la operación contraria, es decir, Xp / Ya * 100 = PER, la respuesta que obtenemos es el número de años que se tardaría en pagar nuestra propiedad al precio de alquiler medio en tu zona. Si tu PER está por debajo del último publicado por el Banco de España, entonces tenemos un precio competitivo.

Si quieres ajustar tu precio calcula el precio de alquiler medio en tu zona y multiplícalo por el PER medio interanual (25 años en 2018, es decir, 300 meses). Si una propiedad similar a la tuya, en las mismas condiciones y ubicación, se alquila en 450 euros al mes de media podríamos afirmar que su precio de venta sería de 135.000 euros.

¿Y si cuentas con un profesional que te ayude?

Si queremos ajustar aún más deberíamos tener en cuenta los precios relativos a la zona geográfica a nivel de barrios o incluso calles, con estudios previos de mercado; el crecimiento o devaluación registrado en el último año por periodos cortos (menores a cuatrimestrales); pero además hay que tener en consideración la valoración de las características únicas y especiales de la propiedad, de existir.

Finalmente, si una tasación está hecha de manera correcta y se puede argumentar, tendrás un precio justo de venta, no te quedarás fuera del mercado con una casa cerrada durante meses, obtendrás un precio del que no te arrepentirás en el corto plazo y habrás solucionado un gran problema: vender.

El mejor consejo que podemos darte al respecto de todo esto es: déjate asesorar y guiar por un buen profesional del sector inmobiliario.

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